Привет всем, знакомые планируют инвестировать в недвижимость Батуми. Изучаем вместе

рынок - цены конечно заманчивые с одной стороны. С другой стороны - насколько могут быть оправданы инвестиции? Из минусов которые нарыли - климат, говорят Батуми вечно дождливый город, романтика о солнечном курорте на море разбивается о реалии, когда в неделю видишь солнце 1-2 раза и это летом, в межсезонье и зимой так понял вообще Лондон ) Другой минус -связанная с этим черная плесень в квартирах, очень слабое качество строительства, новостройки делают из говна и палок и т.д. Прошу прокомментировать без риэлторских подходов, особенно ценно от тех кто переехал и живет и думает остаться )

После полугода проживания здесь у меня сложилось аналогичное впечатление. Еще можно добавить следующее: - текущий ажиотажный спрос обусловлен всем известными причинами. Логического завершения пока не видно, но через 2-3 года ситуации, когда сдаётся всё и в любом состоянии, скорее всего уже не будет. - большая зависимость от политики обеих сторон (причем, со стороны Грузии сейчас максимально комфортные условия по безвизовому сроку пребывания, и если будут изменения, то скорее всего только в худшую сторону) - вопрос по объемам незакрытого спроса: сейчас большое количество масштабных строек (р-н Керефула, Ангиса, тризубец у Магнолии + достраивается Марриот и Рамада), учитывая, что здесь и раньше в сезон было многолюдно на пляжах, сложно сказать есть ли потенциал для увеличения тур потока или нет, т.к. возможности инфраструктуры и пляже ограничены. Но если вы рассматриваете покупку недвижимости только с точки зрения инвестиций (без запроса на ВНЖ и проживания здесь), то может не всё так плохо. Посчитайте консервативно доходность (например, с загрузкой только в сезон и уровнем цен минус 15% от текущего) и посмотрите устраивает она вас или есть более интересные альтернативы

@Denis_123456 Кажется вы сказали что-то про ВНЖ? 🧐 Помочь с получением ВНЖ может наш эксперт @vadim_georgia Вадим. Он профи своего дела, знает все про ВНЖ в Тбилиси и Батуми. Смело пишите в ЛС 😉 Создали чат Грузия — релокация, ВНЖ, переезд https://t.me/+gWjoKJVwiN05OGY6 Присоединяйся! 😎

Большое спасибо за развернутое описание. Политика штука изменчивая, но судя по отзывам за последние 5 лет - вроде все только в рост. Плюс интересно что заходят большие международные сети отельеров, думаю их команда бизнес-аналитиков тоже взвесила все риски. Близость к Турции и свободный доступ тоже привлекают. На проживание пока не смотрим, только инвестиции. Проживание лучше другие районы Грузии.

Сколько реальная арендная доходность недвиги? 5%? Это как то ни о чем. То есть расчет только на подорожание самого актива должен быть.

При определённо-высоком проценте получить отказ во въезде в страну? Тогда перспектива покупки недвижимости стремится к нулю 👎

Для инвестиций в недвижимость не обязательно въезжать в страну))) Хотя такая политика выглядит достаточно странно

Вы смешали всё в кучу. Отказ во въезде в страну и отказ в ВНЖ - это совершенно разные вещи. Человек пишет, что рассматривает вариант инвестиции в недвижимость БЕЗ проживания. При условии, что на территории Грузии можно находиться год без визы - это более чем комфортно

Иметь недвижимость в стране, при определённой вероятности никогда её не увидеть… в чём же комфорт?

Вам кто-то запрещает въезд в Грузию? Нет. Приезжайте и живите год без ограничений, делайте визаран и снова живите год. Не пойму, на основании чего вы делаете вывод, что есть вероятность никогда не увидеть вашу недвижимость?

Денис, Вы не следите за новостями. Никто не даёт гарантии, что после визарана Вас пустят обратно. Отказывают людям, которые прожили здесь долго, в том числе имеющим недвижимость.

в принципе логично, касается любой страны и инвестиции в зарубежную недвижимость. Риски везде присутствуют

Это единичные случаи с особенными предысториями (крымские паспорта, оверстеи, кавказские регионы). Вероятность отказа во въезде присутствует в любой стране. Но если у вас стандартный случай без каких-либо нюансов, то она минимальна

Ну у вас немного шаблонный подход, например прошлым летом солнце было с 20 июля по 20 августа непрерывно. Я купил квартиру еще в 2019, и в целом - вполне доволен. Кроме того, что сам провожу там немало времени, она еще и неплохо сдается - 500$/мес в несезон, 650 - в сезон. Ну и стоимость выросла с 45 до 70. Бонус - в случае чАво, есть куда уехать, счёт + карта. Насчет плесени - подходите тщательнее к выбору дома, смотрите на материалы, наличие отопления и т.д Минус - сейчас рынок действительно немного перегрет, да еще и излишне крепкий лари. Сверхдохода вложив условные 40 тыс$ вы не получите, но на 8-10% годовых можете расчитывать четко.

Ребят, все возможно. Чтобы найти хорошее предложение, нужно покрутиться и потрудиться. Я нашла квартиру в элитном доме на 40% ниже рыночной цены. Пока делаем ремонт, сняли квартиру в этом доме на 50% ниже рыночной цены. Подобные студии в этом доме люди снимают за $1200-$1500 снимают. Если что, я не риэлтор)

Согласен, расчет на удорожание актива надо учитывать, но только если речь идет о покупке на этапе котлована, либо, если надо сравнить с альернативными вариантами инвестиций (вклад, акции и т.д.). Если говорить о приобретении готового жилья под сдачу в аренду и надо понять, брать квартиру в Батуми, или лучше рассмотреть недвижимость в Дубае/Москве/Лондоне тогда лучше сравнить доходность от аренды. И, кстати, совсем не факт, что она 5%. Выше был реальный пример с доходностью 8-10%, а это уже выгодней ставок по вкладам даже без учета удорожания самой квартиры

Ну о доходности я сужу по Питерской недвиге. Квартиру стоимость 20 миллионов можно снять за 80-100. А если в долгосрок - то оттуда надо вычесть ремонт и налоги (в РФ то копейки, а в Дубае). Между тем доходность 20 летнего трэжака - 4%. А это интсрумент с нулевым риском.

Арендная доходность реально такая и есть. В классическом формате. Но если находите объект по каким-то экологичным причинам ниже рынка по цене, даже если он не был предназначен под аренду, переделываете его чтобы можно было сдавать, вот тогда доходность будет процентов 20-30% Лично я предпочитаю дивидендные инвестиции в бизнесы

А я вот не люблю и никому не рекомендую дивидендные портфели. Так как нет контроля за решением об их выплате и размере. Их вполне может и не быть.

Выбор у каждого индивидуальный. Научитесь анализировать многоступенчато и будет счастье

Анализировать. Многоступенчато.

Недвижимость в РФ можно уже не учитывать - доходность 3 - 5% годовых + бонус в виде девальвации

Я не знаю по всему Батуми ,но могу только сказать про ОРБИ В Субаренду управляющие компании берут студии по 4500 $ в год ,при этом коммунальные оплачивают сами Следовательно зарабатывают они минимум 30 % на ваших аппаратах Вывод ....Если управляете сами ,то зарабатываете больше на 30% Вот и считайте доходность

Согласен. Там все, каюк.

Нет инструментов с нулевым риском) В трежерях он очень мал, но есть.

Да понятно. Но формально считается так - от них прайсят все остальное.

Да , все верно . Ваши замечания, Но не смотря на это есть смысл в инвестициях . Изучив ранок лично я сделала инвестиции . В личном отвечу